Bali Membatasi 18 KBLI untuk PMA: Aturan Baru Investor Asing 2026
Bali Membatasi PMA di Sejumlah Sektor: Apa Dampaknya bagi Investor Asing?
Bali, Indonesia — 2026 — Pemerintah Provinsi Bali memperketat aktivitas Penanaman Modal Asing (PMA) dengan menutup akses perizinan melalui sistem Online Single Submission (OSS) untuk sejumlah bidang usaha tertentu.
Kebijakan ini menjadi perkembangan penting bagi warga negara asing (WNA) dan investor internasional yang berencana mendirikan PT PMA di Bali.
Namun, kebijakan tersebut bukan berarti Bali menutup seluruh investasi asing.
Pembatasan difokuskan pada bidang usaha tertentu yang dinilai bersinggungan langsung dengan ruang usaha masyarakat lokal dan Usaha Mikro, Kecil, dan Menengah (UMKM).
Important: Foreign investment in Bali remains possible. However, investors must pay closer attention to the selected KBLI, business scale, investment requirements, location, and licensing structure before establishing a PT PMA.
Apa yang Terjadi?
Pemerintah Provinsi Bali melakukan evaluasi terhadap kegiatan usaha PMA, khususnya pada bidang usaha dengan kategori risiko rendah dan menengah rendah.
Dari evaluasi tersebut, pemerintah menemukan indikasi bahwa sejumlah investor menggunakan kemudahan perizinan berbasis risiko untuk memasuki bidang usaha yang sebenarnya sangat dekat dengan kegiatan UMKM lokal.
Pada Juli 2026, Pemerintah Provinsi Bali mengumumkan bahwa akses OSS untuk 18 KBLI telah ditutup bagi PMA di seluruh wilayah Provinsi Bali.
Penutupan akses tersebut dilaporkan telah berlaku sejak minggu ketiga Mei 2026.
Kebijakan ini dilakukan setelah koordinasi dengan Kementerian Investasi dan Hilirisasi/BKPM.
18 KBLI yang Dibatasi untuk PMA di Bali
Berikut daftar bidang usaha yang diumumkan dalam kebijakan tersebut:
| KBLI | Bidang Usaha | Keterangan |
|---|---|---|
| 55110 | Hotel Bintang | Untuk ruang lingkup luas bangunan di bawah 6.000 m² |
| 55120 | Hotel Melati | Untuk ruang lingkup luas bangunan di bawah 6.000 m² |
| 55900 | Penyediaan Akomodasi Lainnya | Termasuk dalam pembatasan |
| 68111 | Real Estate yang Dimiliki Sendiri atau Disewa | Perlu perhatian khusus investor properti |
| 70209 | Aktivitas Konsultasi Manajemen Lainnya | Dibatasi untuk PMA |
| 70204 | Aktivitas Konsultansi Manajemen Industri | Dibatasi untuk PMA |
| 77100 | Penyewaan Mobil, Bus, Truk dan Sejenisnya | Dibatasi untuk PMA |
| 77311 | Penyewaan Motor Tanpa Hak Opsi | Dibatasi untuk PMA |
| 47711 | Perdagangan Eceran Pakaian | Dibatasi untuk PMA |
| 47511 | Perdagangan Eceran Tekstil | Dibatasi untuk PMA |
| 47249 | Perdagangan Eceran Makanan Lainnya | Dibatasi untuk PMA |
| 47991 | Perdagangan Eceran Keliling Komoditi Makanan dari Hasil Pertanian | Dibatasi untuk PMA |
| 56303 | Rumah Minum/Kafe | Dibatasi untuk PMA |
| 56305 | Rumah/Kedai Obat Tradisional | Dibatasi untuk PMA |
| 14120 | Penjahitan dan Pembuatan Pakaian Sesuai Pesanan | Dibatasi untuk PMA |
| 93111 | Fasilitas Stadion | Dibatasi untuk PMA |
| 93116 | Fasilitas Pusat Kebugaran/Fitness Center | Dibatasi untuk PMA |
| 93191 | Promotor Kegiatan Olahraga | Dibatasi untuk PMA |
Mengapa Bali Membatasi Bidang Usaha Tersebut?
Salah satu alasan utama adalah perlindungan terhadap UMKM dan pelaku usaha lokal.
Sistem perizinan berbasis risiko memungkinkan kegiatan usaha dengan risiko rendah memperoleh NIB melalui proses yang relatif sederhana.
Kemudahan tersebut dinilai membuka peluang bagi sebagian PMA untuk memasuki kegiatan usaha berskala kecil yang sebenarnya sangat dekat dengan kegiatan ekonomi masyarakat lokal.
Pemerintah Bali menilai kondisi tersebut dapat menimbulkan persaingan yang tidak seimbang antara perusahaan asing dengan pelaku UMKM lokal.
Karena itu, arah kebijakan investasi Bali kini semakin menekankan pada:
investasi berkualitas, kepatuhan hukum, keberlanjutan, kontribusi ekonomi, perlindungan lingkungan, penghormatan terhadap budaya Bali, serta kemitraan dengan masyarakat lokal.
Apakah WNA Masih Bisa Mendirikan PT PMA di Bali?
Ya.
Ini merupakan poin yang sangat penting.
Kebijakan tersebut tidak berarti seluruh PT PMA dilarang beroperasi atau didirikan di Bali.
Pembatasan berlaku terhadap KBLI dan ruang lingkup usaha tertentu.
Investor asing masih dapat mendirikan PT PMA sepanjang kegiatan usaha yang dipilih:
terbuka untuk penanaman modal asing;
sesuai dengan ketentuan KBLI;
memenuhi persyaratan investasi;
memenuhi ketentuan tata ruang;
memperoleh perizinan yang diperlukan;
menjalankan kegiatan sesuai NIB dan izin;
serta memenuhi peraturan pusat dan daerah yang berlaku.
Dengan kata lain, pertanyaan yang harus diajukan investor sekarang bukan hanya:
“Can a foreigner open a company in Bali?”
Tetapi:
“Is my specific business activity and KBLI currently available for foreign investment in Bali?”
Perbedaannya sangat penting.
Investor Properti dan Villa Perlu Lebih Berhati-hati
Salah satu KBLI yang mendapatkan perhatian besar adalah:
KBLI 68111 — Real Estate yang Dimiliki Sendiri atau Disewa
Bidang real estate selama ini cukup populer di kalangan investor asing di Bali.
Karena itu, investor yang berencana menggunakan struktur PT PMA untuk investasi properti, villa, penyewaan properti atau kegiatan terkait real estate sebaiknya melakukan pemeriksaan lebih mendalam sebelum mendirikan perusahaan atau melakukan transaksi.
Struktur perusahaan yang legal tidak otomatis membuat seluruh kegiatan properti menjadi legal.
Investor tetap harus memperhatikan antara lain:
KBLI + tata ruang + fungsi bangunan + perizinan usaha + penggunaan properti + struktur investasi.
Kesalahan menentukan salah satu unsur tersebut dapat menimbulkan masalah pada tahap perizinan maupun operasional.
Bagaimana dengan Bisnis Villa?
Ini juga menjadi pertanyaan penting bagi investor asing di Bali.
Mendirikan PT PMA dengan KBLI tertentu tidak berarti perusahaan otomatis dapat membangun villa kemudian menjalankannya sebagai akomodasi wisata.
Sebagai contoh sederhana:
Real Estate ≠ Hotel ≠ Villa Rental ≠ Akomodasi Wisata.
Masing-masing kegiatan dapat mempunyai klasifikasi usaha, persyaratan, standar, perizinan, dan ketentuan tata ruang yang berbeda.
Karena itu, model bisnis harus diperiksa terlebih dahulu sebelum menentukan KBLI.
Fitness Center, Rental Motor dan Retail Juga Terkena Dampak
Pembatasan tersebut menunjukkan bahwa Pemerintah Bali memberikan perhatian khusus terhadap kegiatan yang dapat dijalankan pada skala relatif kecil dan bersinggungan langsung dengan usaha masyarakat lokal.
Contohnya adalah:
Penyewaan Motor — KBLI 77311
Perdagangan Eceran Pakaian — KBLI 47711
Perdagangan Eceran Tekstil — KBLI 47511
Rumah Minum/Kafe — KBLI 56303
Investor asing yang sebelumnya mempertimbangkan kegiatan tersebut perlu melakukan pemeriksaan ulang terhadap rencana bisnisnya.
Apakah PMA yang Sudah Berdiri Otomatis Ditutup?
Tidak tepat menyimpulkan bahwa semua perusahaan PMA lama dengan KBLI tersebut otomatis ditutup.
Dalam pemberitaan mengenai kebijakan tersebut, perusahaan tetap mempunyai kewajiban menyampaikan Laporan Kegiatan Penanaman Modal (LKPM) sampai KBLI terkait dinonaktifkan atau dihapus dari sistem perizinan.
Karena status masing-masing perusahaan dapat berbeda berdasarkan tanggal perizinan, NIB, KBLI, lokasi, izin operasional dan kegiatan aktual perusahaan, PMA yang telah berdiri sebaiknya melakukan legal compliance review secara individual.
Pengawasan PMA di Bali Semakin Ketat
Pembatasan KBLI ini bukan merupakan kebijakan yang berdiri sendiri.
Pada Januari 2026, Kementerian Investasi dan Hilirisasi/BKPM bersama Pemerintah Provinsi Bali juga membentuk Desk Pengendalian Pelaksanaan Penanaman Modal di Provinsi Bali.
Desk tersebut dibentuk untuk memperkuat koordinasi dan pengawasan terhadap pelaksanaan investasi.
Beberapa persoalan yang menjadi perhatian pemerintah antara lain:
perusahaan yang tidak menjalankan kegiatan usaha sebenarnya;
ketidaksesuaian kegiatan aktual dengan KBLI;
ketidakpatuhan terhadap persyaratan dasar perizinan;
kegiatan usaha yang tidak terbuka bagi PMA;
ketidakpatuhan terhadap ketentuan investasi;
penggunaan struktur perusahaan yang tidak sesuai ketentuan;
serta kegiatan usaha yang bermasalah dari sisi lingkungan, bangunan atau tata ruang.
Artinya, mendirikan PT PMA bukan sekadar memperoleh Akta, SK Kemenkumham dan NIB.
Investor juga harus memastikan kegiatan usaha setelah perusahaan berdiri benar-benar sesuai dengan izin yang dimiliki.
Apa Dampaknya bagi Investor Asing?
Kebijakan baru ini membuat business planning sebelum mendirikan PT PMA menjadi jauh lebih penting.
Sebelum melakukan investasi di Bali, investor sebaiknya melakukan pemeriksaan terhadap beberapa aspek utama.
| Pemeriksaan | Mengapa Penting? |
|---|---|
| KBLI | Menentukan apakah kegiatan usaha sesuai dan dapat dijalankan PMA |
| Foreign Ownership | Memastikan kepemilikan asing diperbolehkan |
| Investment Structure | Menentukan struktur investasi perusahaan |
| OSS Availability | Memastikan KBLI dapat diproses melalui OSS |
| Business Location | Lokasi dapat memengaruhi perizinan |
| Zoning / Tata Ruang | Sangat penting untuk properti, villa dan akomodasi |
| Business Risk Level | Menentukan NIB, Sertifikat Standar atau izin |
| Environmental Requirements | Dapat menjadi persyaratan sebelum operasional |
| Building Permit | PBG/SLF dapat diperlukan sesuai kegiatan |
| Operational Compliance | Aktivitas aktual harus sesuai dengan izin |
Jangan Mendirikan PT PMA Sebelum Memeriksa KBLI
Salah satu kesalahan yang sering dilakukan investor adalah mendirikan perusahaan terlebih dahulu kemudian baru menentukan bagaimana bisnis akan dijalankan.
Untuk kondisi regulasi Bali saat ini, pendekatan tersebut memiliki risiko.
Urutan yang lebih aman adalah:
Business Model → KBLI → Foreign Ownership → Location → Investment Requirement → Licensing → PT PMA Establishment → Operational Compliance
Dengan demikian, struktur perusahaan dibuat berdasarkan kegiatan usaha yang sebenarnya, bukan sebaliknya.
Apakah Bali Masih Menarik untuk Investor Asing?
Ya.
Bali masih menjadi salah satu tujuan investasi internasional penting di Indonesia.
Pemerintah juga menegaskan tetap terbuka terhadap investasi yang berkualitas dan bertanggung jawab.
Yang berubah adalah pendekatannya.
Bali semakin mengarahkan investasi asing menuju kegiatan yang:
memberikan nilai tambah, menciptakan lapangan kerja, memiliki skala investasi yang memadai, mematuhi peraturan, menjaga lingkungan, menghormati budaya Bali, dan memberikan manfaat kepada ekonomi lokal.
Jadi, kebijakan tersebut lebih tepat dipahami sebagai penataan investasi asing, bukan penutupan Bali terhadap investor asing.
Planning to Establish a PT PMA in Bali?
Regulations surrounding foreign investment, KBLI classification and business licensing can change.
Before investing, foreign investors should verify whether their intended business activity can currently be registered and operated in Bali.
PMA in Bali can assist foreign investors with preliminary business and licensing checks, including:
PT PMA establishment
KBLI consultation
OSS & NIB registration
Business licensing
Company amendments
Investment structure review
Foreign investor business consultation
Before establishing your company, check your KBLI first. A correct business structure from the beginning can prevent licensing problems later.
Kesimpulan
Pembatasan sejumlah KBLI bagi PMA di Bali menjadi sinyal penting bahwa pemerintah sedang memperketat tata kelola investasi asing.
Setidaknya 18 KBLI yang berkaitan dengan hotel skala tertentu, real estate, rental kendaraan, retail, konsultasi, kafe, fitness center dan beberapa kegiatan lainnya telah ditutup akses perizinan baru melalui OSS bagi PMA di Bali.
Namun, hal ini tidak berarti investor asing tidak dapat lagi mendirikan PT PMA di Bali.
Peluang investasi tetap terbuka.
Yang menjadi semakin penting adalah memastikan bahwa KBLI, struktur investasi, lokasi usaha dan model bisnis telah sesuai dengan regulasi sebelum perusahaan didirikan.
Untuk investor asing yang berencana membuka bisnis di Bali, melakukan pengecekan legal dan perizinan sejak tahap perencanaan kini bukan lagi sekadar pilihan — tetapi bagian penting dari strategi investasi.
Disclaimer: Artikel ini merupakan informasi umum mengenai perkembangan investasi dan perizinan di Bali dan bukan merupakan pendapat hukum untuk kasus tertentu. Kebijakan OSS, KBLI dan ketentuan investasi dapat berubah. Investor disarankan melakukan verifikasi berdasarkan kondisi dan kegiatan usaha masing-masing.
Posting Komentar